“3억 더 주고 샀어요” 강남·과천만 오른다? 수도권 부동산 시장의 양극화

 

4월 수도권 아파트 거래량이 전월 대비 약 47% 급감한 가운데, 서울 강남과 경기 과천의 부동산 시장은 이례적으로 ‘신고가’ 거래가 절반 이상을 차지하며 고가 단지를 중심으로 가격 강세가 지속되고 있습니다. 과천 푸르지오써밋 등 인기 단지는 3억 원 이상 오른 가격에도 불구하고 매수세가 몰리는 상황입니다. 반면, 서울 외곽과 인천 등의 중저가 지역은 관망세가 짙어지며 거래가 급감하고 있습니다. 이는 금리, 정책 변화, 토지거래허가구역 등의 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다. 부동산 시장은 전반적으로 얼어붙었지만, 실거주 수요가 분명한 인기 지역의 고가 아파트는 여전히 견고한 수요층을 유지하고 있는 것으로 보입니다.

 

 

 

2025년 4월 수도권 부동산 시장이 거래량 급감과 동시에 특이한 흐름을 보이고 있습니다. 강남과 과천, 이 두 지역만이 유독 가격 상승세를 이어가며, 고가 아파트에 대한 선택적 매수 현상이 두드러지고 있습니다.

 

거래량 반토막 속 '신고가 행진'… 이상한 온도차

직방이 발표한 국토교통부 실거래가 분석에 따르면, 2025년 4월 수도권 아파트 거래량은 전월 대비 약 47% 감소한 1만 3,423건에 그쳤습니다. 이는 시장이 전반적으로 '관망모드'로 전환되고 있음을 보여줍니다.

하지만 이 와중에도 강남구는 전체 거래의 59.0%, 과천시는 62.5%가 ‘신고가’로 거래되었습니다. 이 수치는 시장 전반의 침체와는 반대로 고가 아파트에 대한 수요가 여전히 존재하고 있다는 신호입니다.

 

“지금 아니면 못 산다”는 심리, 신고가에도 몰리는 수요

실제로 과천 푸르지오써밋 전용 84㎡를 3억원 이상 더 주고 구입한 A씨의 사례처럼, 실수요자들은 ‘입지’와 ‘희소성’이라는 프리미엄 가치에 투자하고 있습니다. 이들은 중저가 단지의 하락과는 무관하게, 자신이 원하는 지역의 매물에 과감히 투자하고 있는 셈입니다.

강남과 과천 부동산은 학군, 교통, 생활 인프라 등 여러 면에서 '대체 불가능성'을 지녔기에 실거주 수요는 쉽게 꺾이지 않습니다.

 

고가 아파트의 앵커링 효과, 주변 단지까지 영향

이처럼 특정 단지에서 신고가 거래가 발생하면, 주변 단지의 가격에도 영향을 미치는 '앵커링 효과(Anchoring Effect)'가 나타납니다. 실제로 강남, 용산, 서초, 양천 등의 고급 단지에서도 유사한 흐름이 감지되고 있습니다.

 

중저가 단지의 침묵… 수도권 외곽은 '냉기류'

반면, 도봉·강북·노원 등 서울 외곽이나 인천 대부분의 지역에서는 신고가 거래 비중이 1~4% 수준에 불과합니다. 중저가 지역에서는 ‘하락 방어선’조차 형성되지 못한 채 거래 자체가 실종되고 있습니다.

이는 DSR 3단계 적용, 토지거래허가구역 재지정 등의 규제 환경이 투자 심리를 위축시켰기 때문입니다. 특히 금리 인상과 총선 등 정치·경제적 불확실성은 매수자들에게 ‘더 기다려야 한다’는 판단을 강화시키고 있습니다.

 

입지와 상품성 중심의 선택적 거래, 지속될까?

직방 빅데이터랩의 김은선 랩장은 "거래량은 줄었지만, 입지 좋은 고가 단지를 중심으로는 선별적인 매수가 계속될 것"이라고 전망했습니다. 이는 향후 금리, 정책 등 대외변수와 관계없이 입지와 상품성이 우수한 단지에 수요가 몰릴 수 있음을 시사합니다.

 

 

고가 아파트 vs 중저가 아파트, 부동산 양극화 시대

 

수도권 부동산 시장은 지금, 극명한 양극화 국면에 접어들고 있습니다. 강남과 과천 같은 고가 단지는 여전히 활발한 거래와 신고가 갱신이 이어지는 반면, 외곽 및 중저가 지역은 완전한 침체 상태입니다.

앞으로의 시장은 '무조건적인 상승'이 아니라, '선택과 집중'이 지배할 것으로 보입니다. 따라서 부동산 투자자는 더 이상 지역 전체를 보는 것이 아니라, 입지·상품성·희소가치 등 복합적 요소를 고려한 전략이 필요합니다.

이제 부동산 시장은 '누가 먼저 사느냐'가 아닌, '어디를 사느냐'가 핵심이 되었습니다.